파이터 대통령에 시장도 긴장 ... 부동산 , 서서히 하락하거나 보합 전망

ohmynews.com · Mar 1, 2026 · Collected from GDELT

Full Article

이재명 대통령이 최근 SNS를 통해 부동산 관련 강경한 메시지를 내놓고 있다. 또한 이 대통령은 소유하고 있던 아파트도 매물로 내놓았다. 부동산 가격 폭등을 끊어내겠다는 의지로 읽힌다. 그래서일까. 최근 부동산 가격이 하락하는 흐름도 나타나고 있다. 최근 이 대통령의 부동산 정책 관련 메시지와 현재 부동산 시장 흐름을 짚어보기 위해 지난 2월 25일 서울 종각역 인근에서 이성영 동천 주거공익법센터 연구원을 만났다. 다음은 이 연구원과 나눈 일문일답을 정리한 것이다. ▲이성영 동천 주거공익법센터 연구원 ⓒ 이영광 - 이재명 대통령이 연일 SNS에 부동산 정책 관련 글을 올리는데 어떻게 보세요? "지난해 많은 전문가가 올해 주택 가격이 상승할 거라고 전망했어요. 근데 지금 서울 요지의 아파트 가격 상승세가 상당히 둔화됐어요. 제가 보기에 이런 건 공급 대책 효과보다 대통령 기세에 눌린 거라고 생각합니다. 이재명 대통령은 '파이터' 기질이 있잖아요. 부동산 시장 안정화에 대한 대통령의 강력한 기세를 보여주니까 전반적으로 시장 참여자들이 긴장한 거죠. 그런 측면에서는 긍정적으로 보죠."- 문재인 대통령이나 노무현 대통령도 파이터 기질이 있지 않았나요? "(정책을) 언제 하느냐도 중요합니다. 사실 노무현 대통령은 정권 초에 너무 흔들렸잖아요. 이런 건 정권 중후반에 가서 하면 힘 받기 어렵죠. 이재명 대통령은 지금 정권 초기이고, 또 굉장히 지지율도 높죠. 이런 상황에서 강경한 메시지를 내놓자, 다주택자들은 4년 버티며 다음 정권을 기다리기에는 리스크가 너무 크다고 판단하는 거죠."- 노무현 정부나 문재인 정부 때와 분위기가 다른가요? "노무현 대통령은 탄핵 등으로 인해 임기 중반에 한 거라 정책 효과가 발휘되기 쉽지 않았죠. 그리고 문재인 정부 초반 시장에서는 센 정책 나오는 거 아닌가 긴장하긴 했어요. 근데 첫 번째 대책이 나왔을 때 별것 없는 것 같으니까 안 먹혔죠. 이재명 정부도 나와봐야 알 텐데 일단 긴장하는 건 있죠."- 이재명 대통령은 다주택자 문제를 지적하고 있어요, 다주택자를 어떻게 봐야 할까요? 다주택자는 전월세와 연계해서 봐야 한다는 주장도 있던데. "그렇죠. 한국의 다주택자는 사실 음과 양의 역할이 모두 있습니다. 부동산 투기의 주체가 될 수 있지만, 다른 한편으로는 지금까지 개인 다주택자들이 임대주택을 공급해 온 구조이기도 합니다. 만약 정부가 강한 규제 통해 다주택자를 크게 줄인다면, 전월세 물량이 감소할 가능성이 있습니다. 그렇다면 그 물량을 누가 대신 공급할 것인가가 핵심 과제가 됩니다. 최근 김용범 정책실장이 페이스북에 관련 글을 올렸는데, 거시경제 관점에서 상당히 의미 있는 문제 제기였습니다. 한국은 주택시장과 금융이 긴밀하게 맞물려 있어, 주택 가격 상승과 대출 증가가 동시에 나타나는 구조입니다. 이런 구조는 일본의 부동산 버블 붕괴나 미국의 서브프라임 모기지 사태처럼, 주택과 금융의 결합이 거시경제 위기로 확산된 사례에서도 확인할 수 있습니다. 따라서 이러한 위험을 사전에 관리하지 않으면 한국 역시 거시경제 리스크로 번질 수 있다는 우려가 있는 것입니다. 정부가 다주택자의 추가 대출을 통한 투자 확대를 차단하려는 것도 이런 맥락으로 보입니다. 부동산에 과도하게 쏠린 자금이 보다 생산적인 분야, 예를 들어 기업 투자나 주식시장 등으로 이동한다면 경제 전반의 활력을 높이는 데 긍정적일 수 있습니다. 다만 문제는 다주택자가 담당해 온 임대 물량을 어떻게 대체할 것인가입니다. 이에 대해 정부는 기업형 임대사업자나 공공임대, 공공지원 민간임대 등 준공공 임대주택 공급을 확대해 기존 개인 다주택자의 역할을 점진적으로 대체하는 방향을 고민하는 것으로 보입니다. 이러한 정책이 함께 추진된다면 전월세 시장의 불안을 최소화하면서 보다 건강한 임대차 시장 구조로 전환할 수 있을 것입니다." "주택 수 대신 주택 가액 기준으로 정책이 정돈될 필요는 있어"- 다주택자라도 집이 어디에 있는지가 중요할 것 같거든요. "지금 정부에서는 오히려 인구 소멸 지역에 집을 사면 다주택으로 보지 않는 정책도 펴고 있어요. 근데 아무리 그런 정책을 해도, 기본적으로 다주택을 소유하는 게 이웃을 위해서 하는 건 아니잖아요. 시세 차익을 얻거나 임대료라도 받고 싶기 때문에 하는 거죠. 어쨌든 규제는 규제대로 하고, 또 인구 소멸 지역에서 주택 거래가 활성화되도록 하는 것도 정책적으로 하긴 하는 것 같아요. 더 근본적으로 주택 수 기준으로 규제가 들어가는 것보다 주택 가액 기준으로 정책이 정돈될 필요는 있죠."- 똘똘한 한 채에 대한 대책이 없다는 지적도 있어요. "예전에는 '다주택 투기꾼 잡고, 1주택 실수요'였는데 이재명 대통령은 '다주택 그리고 비거주 1주택자도 그렇게 가면 규제가 들어갈 거야, 하지 마'라는 입장이거든요. 이건 '다주택/ 비거주 1주택은 투기꾼, 실거주 1주택은 실수요' 프레임입니다. 대통령이 본인 집까지 팔면서 비거주 1주택에 대한 부담을 강화하겠다는 뜻을 밝힌 상황이죠. 근데 '1주택 비거주자'들에 대한 세금 부담을 일괄적으로 늘리기에는 정치적 부담이 상당할 것 같다는 생각입니다. 2024년 서울에서 자가를 소유하고 있는 가구 비율인 자가 소유율이 48.1%, 자신의 집에 살고 있는 자가점유율이 44.1%인데요. 자가 소유와 자가 점유의 차이가 4%p입니다. 즉, 서울 가구의 약 4%p는 본인 집이 있지만 본인은 다른 곳에서 살고, 본인 집은 임대를 주고 있는 가구라는 말입니다. 이재명 대통령이 투기 카테고리로 묶은 비거주 1주택자입니다. 일반적인 용어로는 1주택 갭투자자라고도 하고요. 여러 이유가 있을 거예요. 미래 집값이 오를 것 같은 지역의 아파트를 미리 사두고 임대를 주고 있을 수도 있고, 직장이 멀어서 직장 가까운 곳에 임차로 살고, 자가는 임대를 준 경우도 있겠고, 아이들 교육 때문에 좋은 학군지로 임차로 들어가고, 자가는 임대를 준 사람도 있을 테고요. 다양한 이유를 가진 '비거주 1주택자'가 있을 겁니다. 대통령은 큰 틀에서 '비거주 1주택'을 투기로 구분했지만, 정치적 이유든 뭐든 '비거주 1주택' 중에서도 세 부담 완화를 해주는 예외를 둘 수밖에 없을 겁니다. 그럼, 결국 또 똘똘한 한 채에서 정책의 구멍이 많이 생기지 않을까 하는 우려가 있어요."- 그럼, 똘똘한 한 채와 1주택의 차이가 뭘까요? "'똘똘한 한 채' 현상은 정부의 다주택 규제가 강화되면서 나타난 측면이 있습니다. 과거에는 여러 채를 보유하며 부동산 수익을 얻는 방식이 가능했지만, 규제가 강화되자 다주택 보유의 수익성이 낮아졌습니다. 그러다 보니 투자자들이 규제가 상대적으로 덜한 1주택에 자산을 집중하는 방향으로 움직이게 된 것이죠. 예를 들어 지방의 비교적 저가 주택 여러 채 정리하고 자금 모아 서울, 특히 강남 등 핵심 지역의 고가 아파트 한 채를 매입하는 방식입니다. 이 경우 실제 실거주 목적의 1주택자와 투자 성격으로 고가 주택 한 채를 보유한 사람 사이의 차이가 정책적으로 명확히 구분되지 않는 문제가 생깁니다. 겉으로는 모두 1주택자이기 때문입니다. 따라서 단순히 주택 수나 거주 여부만 기준으로 규제하기보다, 해당 부동산에서 발생한 불로소득 규모를 기준으로 보유세를 부과하는 방식이 보다 합리적일 수 있습니다. 즉, 몇 채를 보유했는지가 아니라 얼마나 큰 자산 이익이 발생했는지를 기준으로 과세해야 '똘똘한 한 채' 쏠림 현상도 완화할 수 있다는 것입니다." "비정상의 정상화, 보유세 강화 없이는 불가능"- 보유세가 낮다는 지적이 있어요. 보유세, 올릴 수 있을까요? "양도세 유예 종료도 사실 세금입니다. 아직 보유세까지 이야기하지는 않았는데 일단 경기도지사 할 때 기본적으로 국토보유세 토지 배당 등에 대한 인식이 있었어요. 그러나 국민적인 저항이 만만치 않으니까 하지 않았던 거죠. 지금은 주식 시장이 충분히 활성화됐죠. 2024년도까지만 해도 대한민국에서 재테크의 가장 좋은 자산 수단이 뭐냐고 했을 때 부동산이 1위였거든요. 근데 작년 하반기부터 사람들이 주식이 가장 좋다고 나왔더라고요. 그런 식으로 국민들도 주식 쪽으로 자산 배분을 이동하는 것 같으니 이참에 조금 더 부동산 시장을 안정화, 정상화해야겠다는 생각이 있는 것 같아요. 그래서 보유세 개편에 대한 빌드업 과정이 아닌가란 생각은 들어요."- 그럼 올릴 거라고 보세요? "지방선거 끝나면 고민 생각도 하지 않을까 해요. 부동산 비정상의 정상화를 하겠다고 하잖아요. 보유세 강화 없이는 불가능하다고 봐요."- 보수 측에서는 '세금으로 집값 못 잡는다'고 하는데. "사실 보유세는 엄밀히 말하면 집값 잡는 용도가 아닌 거죠. 경제학적으로 보유세가 매겨지면 그만큼의 기대 수익률이 떨어지잖아요. 수익률이 떨어지면 그게 자산 가치에 반영이 돼서 자산 가치는 떨어질 수밖에 없긴 한데 핵심적인 집값 하락의 요소라고 저희도 보지는 않아요. 하지만 조세 형평성 차원에서 지금 보유세가 워낙 낮아요. 지금 대통령도 인식하는 건 돈이 생산적인 방향으로 들어가야 되는데 부동산과 같은 비생산적인 방향으로 들어가고 있다는 거잖아요. 지금 주식 시장이 워낙 좋으니까 흘러왔어요. 근데 여기서 사람들은 다 포트폴리오를 배분하잖아요. 수익이 많이 올랐으면 다시 뺄 거예요. 그럼, 이 돈으로 다시 또 부동산에 투자하는 사람들이 생길 거거든요. 이렇게 안 되도록 하려면 보유세 강화가 필요하긴 하지만 쉽지 않을 것 같아요."- 정부가 자금을 주식으로 옮기려고 하잖아요. 그게 맞다고 보세요? "저는 그런 방향이 필요하다고 보죠. 둘 다 불로소득인 건 마찬가지인데 불로소득에도 악성 불로소득이 있고 나름 순기능 있는 불로소득이 있거든요. 토지 불로소득은 악성 불로소득이죠. 근데 주식으로 돈이 가면 거기서 이 돈을 갖고 새로운 기업이 나오게 되고 또 기술 혁신이 일어나고, 일자리가 창출되고 이런 효과들은 있는 거니까 좀 더 순기능 있는 불로소득이라고 보는 거고요."- '다주택자 양도세 중과' 유예를 5월 9일 종료한다는데, 이게 부동산에 영향을 줄 수 있을까요? "일단 지금 강남의 고가 아파트에는 매물들이 꽤 나오는 것 같아요. 그리고 호가가 하락하고 있고 또 하락한 상황에서 많지는 않아도 거래가 체결되는 것도 있고요. 대통령이 엄포를 놓고, 굉장히 엄격하게 이야기한 영향이라고 봅니다. 그리고 한국은행 주택 가격 전망 지수도 굉장히 떨어졌더라고요. 1년 뒤에 가격이 어떻게 될 것 같은지 물어보는 건데, 가격 하락이 될 것 같다는 생각이 많이 있나 봐요. 그러니까 거래가 아파트가 나와도 좀 더 기다려 보는 거죠."- 앞으로 어떻게 전망하세요? "지난해 인터뷰 때 제가 금리가 어떻게 될까에 따라 영향이 있을 것 같다고 했죠. 어찌 됐든 금리가 낮아지는 국면은 아니기도 하고 주식 시장이 워낙 좋으니까 그쪽으로 돈이 많이 가서 부동산 가격이 지난해처럼 엄청 오를 것 같지는 않아요. 일단 정부도 정책 의지가 강하기도 하고 지금 주식 시장도 좋기도 하죠. 때문에 지방선거까지는 가격이 폭등 또는 폭락하는 구조를 만들지는 않겠죠. 정부가 시장에 충격을 줄 만한 정책을 하더라도 아마 하반기 지방선거가 끝나고 하겠죠. 그렇게 해서 부동산 가격이 서서히 하락하든지 아니면 보합 정도가 되지 않을까 해요." 덧붙이는 글 | 이 기사는 전북의소리에도 실립니다.