Vyššie sadzby môžu byť správny čas na hypotéku

trend.sk · Feb 20, 2026 · Collected from GDELT

Full Article

Mnohí Slováci čakali na výraznejší pokles úrokových sadzieb na hypotékach. Tie však klesali pomalšie a vyzerá to tak, že ďalší pokles sa v blízkej dobe nedá očakávať. Má zmysel čakať na lepší úrok, alebo s kúpou netreba otáľať? Ako sa budú vyvíjať náklady na nájomné bývanie v porovnaní s nákladmi na kúpu nehnuteľnosti? Ktorý faktor kupujúci najčastejšie preceňujú?Na tieto aj ďalšie otázky odpovedá analytik Inštitútu finančnej politiky pri Ministerstve financií SR Richard Kubas, ktorý bude aj jedným zo spíkrov TREND konferencie Reality a development 2026.V akom stave je dnes financovanie bývania na Slovensku a čo ho najvýstižnejšie charakterizuje?Hypotekárne financovanie bývania sa v súčasnosti po rokoch útlmu v rokoch 2023 a 2024 opäť zrýchľuje. Najvýraznejší podiel na tom majú hlavne staršie hypotéky, ktoré si ľudia brali pred začiatkom rastu úrokových sadzieb a ktorým postupne končí fixácia. Takzvané čisto nové úvery sa v minulom roku síce odrazili od dna, stále však zaostávali za úrovňou spred pandémie.Ako sa budú v najbližšom období vyvíjať hypotéky?Sadzby na hypotékach oproti svojmu maximu z roku 2024, keď hypotekárny trh citeľne spomalil, už výrazne klesli. V prípade čisto nových hypotekárnych úverov dokonca o viac ako jeden percentuálny bod. Finančné trhy v súčasnosti neočakávajú ďalšie znižovanie sadzieb zo strany Európskej centrálnej banky. Návrat k jednopercentným sadzbám, k akému došlo v minulosti, dnes preto nevyzerá realisticky.Úroky hypoték klesali pomalšie, než mnohí čakali. Čo bolo skutočnou brzdou – politika ECB, stav slovenskej ekonomiky, alebo správanie samotných bánk?Ide o mix faktorov. Vytrvalá inflácia pred pár rokmi prinútila centrálne banky sprísniť menovú politiku a zdvihnúť úroky vyššie, než sa predpokladalo na začiatku. Následné uvoľnenie preto prirodzene trvalo dlhšie. Predchádzajúce roky veľmi nízkych úrokových sadzieb boli z historického hľadiska neobvyklé.ECB nemá dôvod uchyľovať sa znova k nekonvenčným nástrojom, pokiaľ ekonomika eurozóny beží a úverovanie firiem a domácností funguje. Na Slovensku však dobre funguje konkurencia komerčných bánk, ktorá úroky tlačí nadol. Neprehliadnite Nájomné bývanie bude testovať finančné limity domácností aj investorov Má dnes zmysel čakať s kúpou nehnuteľnosti na lepšie úroky, alebo sa viac oplatí riešiť cenu nehnuteľnosti než percentá na hypotéke?V krátkej dobe nie je dôvod očakávať výrazné zníženie úrokov. Ceny nehnuteľností však aj vplyvom rastúcich miezd budú pravdepodobne ďalej rásť, preto čakanie nemusí byť ideálna stratégia.Predstavme si tridsaťročného človeka s priemerným príjmom. Išli by ste na jeho mieste do hypotéky hneď, alebo by ste radšej ešte vyčkávali?To samozrejme závisí od osobnej situácie jednotlivca. Pokiaľ je však človek rozhodnutý, na akom mieste chce zostať, kúpa môže byť riešením.Alternatívnym riešením je bývanie v nájme. O cenách nehnuteľností aj o nájme rozhoduje dopyt a ponuka po jednotlivých druhoch bývania. Vyššie úrokové sadzby v minulosti viacerým odopreli prístup k vlastneniu nehnuteľnosti, čo pôsobilo na rast cien nájmov. Dnes už o niečo nižšie sadzby a záujem o investičné byty pomáhajú uvoľňovať tlak na nájomné.Hypotekárnym úverom si v podstate na určitú dobu fixujeme výraznú časť nákladov na bývanie. Je teda dôležité, aby sme si nezafixovali vyššie náklady, ako by sme platili v prípade nájmu. Dôležité sú aj úrokové očakávania. V dlhodobom horizonte je však vysoko pravdepodobné, že náklady na nájom presiahnu náklady na bývanie vo vlastnej nehnuteľnosti.Ktoré typy kupujúcich sa z trhu vytrácajú a ktoré typy, naopak, byty kupujú najčastejšie?Vytrácajú sa najmä mladšie ročníky. V posledných rokoch naša ekonomika zažila viaceré šoky, ktoré negatívne ovplyvnili dostupnosť bývania. Vysoká inflácia sa podpísala pod pokles reálnych príjmov, pričom vyššie úrokové sadzby spojené s rastúcimi cenami nehnuteľností obmedzili prístup k hypotekárnemu financovaniu pre mnohých ľudí. Vstup do kariéry v takejto ekonomickej situácii výrazne sťažuje mladším ročníkom ďalší, najmä príjmový rast. Mnohí mladí ľudia preto stoja pred náročnou výzvou naakumulovať dostatok vlastných zdrojov na kúpu prvej nehnuteľnosti čeliac silným ekonomickým protivetrom.Mladšie ročníky sú pritom najviac závislé od hypotekárneho financovania, v porovnaní so staršími kupujúcimi, ktorí mali na hromadenie úspor v často prívetivejšom ekonomickom prostredí viac času. Neprehliadnite Nájmy a ceny bývania v roku 2026 menia pravidlá a preveria peňaženky Slovákov Existuje v realitnom sektore riziko, že konkrétny segment nehnuteľností by sa stal podhodnotený alebo nadhodnotený?Ťažko hovoriť o podhodnotenosti alebo nadhodnotenosti segmentov. Realitný trh je charakteristický obmedzenou ponukou, ktorá sa nevie prispôsobiť v dostatočne krátkom čase. Administratívne úkony aj samotný stavebný proces často trvajú niekoľko rokov.Je preto pravdepodobné, že prípadné prudké cenové výkyvy do budúcna budú spôsobené skôr zmenami na strane dopytu alebo zmenami v podmienkach financovania. Podobnú situáciu sme videli napríklad počas pandémie. Rozšírenie práce z domu vyľudnilo kancelárie a to sa negatívne dotklo cien komerčných nehnuteľností vo svete.Čo má z hľadiska financovania bývania veľký vplyv na rozhodnutia kupujúcich, no tí si to často nesprávne interpretujú?Myslím, že niekedy sú kupujúci príliš citliví na výšku úroku a celkovú očakávanú výšku preplatenia. V skutočnosti je často najlepší čas na kúpu práve vtedy, keď to tak nemusí vyzerať. Rast úrokových sadzieb v predchádzajúcich rokoch výrazne spomalil rast cien nehnuteľností. Ten sa však rýchlo obnovil po poklese sadzieb.Ísť do hypotekárneho financovania pri vyšších úrokoch mnohých potenciálnych kupujúcich vystrašilo. Vďaka relatívne výhodným podmienkam na slovenskom bankovom trhu však už po krátkom čase dokázali kupujúci získať nižší úrok, zatiaľ čo ich nehnuteľnosť sa zhodnotila.Týmto témam sa budeme venovať aj na konferencii Reality a development 2026. Richard Kubas Vyštudoval ekonómiu a právo na Ekonomickej univerzite v Bratislave a na Univerzite Komenského. Získal dvojitý diplom v odbore medzinárodné financie na Ekonomickej univerzite v Bratislave a Nottingham Trent University. V súčasnosti pôsobí na Inštitúte finančnej politiky pri Ministerstve financií SR, kde sa venuje makroekonomickým prognózam a analýze vývoja na finančných trhoch. Zdroj: TREND Reality a development 2026 Neprehliadnite Odborník očakáva mierny rast cien nehnuteľností v krajských mestách