Le marché de limmobilier retrouve des couleurs

lenouveleconomiste.fr · Feb 26, 2026 · Collected from GDELT

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■ Cet article en accès libre vous permet de découvrir la pertinence et l’utilité du Nouvel Economiste. Votre inscription à l’essai 24h gratuit vous permettra d’accéder à l’ensemble des articles du site. Longtemps chahuté, le marché immobilier français commence enfin à montrer des signes d’embellie dans l’ancien. En 2025, la baisse progressive des taux de crédit, la stabilité des prix et le retour des acquéreurs ont permis une reprise des transactions dans ce secteur. Cette amélioration reste toutefois limitée puisque l’immobilier neuf et l’investissement locatif, déjà affectés par la fin du dispositif Pinel, restent durablement impactés. En 2026, le marché immobilier devrait évoluer dans un climat de relative stabilité, mais restera fragilisé par les incertitudes économiques et internationales. Après plusieurs années de grisaille, le marché immobilier français commence à entrevoir quelques éclaircies. Les acteurs du secteur dressent un bilan 2025 globalement positif. “2025 a été une très belle année, avec une croissance de 28 % observée dans notre réseau, soit près de 63 000 ventes réalisées, un niveau jamais atteint jusqu’ici”, se réjouit Olivier Descamps, directeur général d’IAD France. Même tendance chez Century 21 : “les volumes de vente ont augmenté de 11,6 % en 2025 dans notre réseau”, indique Charles Marinakis, président de Century 21 France. De son côté, Laforêt France fait état d’une progression de 18 % du nombre d’acquéreurs par rapport à 2024. L’amélioration du marché observée en 2025 a principalement concerné le marché de l’ancien, porté notamment par le retour des primo-accédants. Ces bons résultats traduisent un redémarrage du marché. Une partie des transactions avait été différée ces dernières années, dans un contexte d’incertitudes. “Après une séquence de chocs successifs (covid, guerre en Ukraine, explosion des prix de l’énergie, inflation, remontée brutale des taux), le marché immobilier de l’ancien a retrouvé en 2025 une forme d’équilibre”, déclare Charles Marinakis. La détente progressive des taux en 2025, conjuguée à un environnement politique auquel les Français se sont finalement adaptés, a permis de libérer des projets longtemps reportés. “Les Français ont démontré une capacité croissante à compartimenter l’actualité politique et leur vie quotidienne. Ils continuent de porter des projets immobiliers, ce qui constitue plutôt un signal positif pour le secteur”, relate Yann Jéhanno, président de Laforêt France. Les prix, restés globalement stables, ont également soutenu la reprise. Cette amélioration a principalement bénéficié au marché de l’ancien, porté notamment par le retour des primo-accédants. “Les conditions de financement se sont progressivement assouplies : les banques ont revu leurs taux à la baisse et se montrent moins exigeantes en matière d’apport”, confirme Olivier Descamps. La promotion immobilière en déroute Si le marché de l’ancien semble retrouver des couleurs, l’immobilier neuf reste, lui, englué dans une crise profonde. Une distinction s’impose toutefois entre le logement individuel pur, qui affiche des signes de reprise, et la promotion immobilière, en particulier le collectif. “Le segment de l’individuel a connu un net rebond en 2025. L’élargissement du prêt à taux zéro à la mi-février a clairement relancé ce marché”, analyse José Bardaji, directeur des études et prospective du Groupe BPCE. “La baisse de l’investissement locatif, qui s’ajoute à l’effondrement de la production de logements neufs, renforce la tension sur l’offre de logements à̀ louer” La situation demeure en revanche beaucoup plus compliquée du côté de la promotion immobilière. “Malgré une hausse des autorisations, le marché reste très dégradé depuis 2023”, observe José Bardaji. La fin du dispositif Pinel, notamment, a porté un coup sévère à l’investissement locatif neuf, privant les promoteurs d’un moteur essentiel de commercialisation. “L’arrêt de ce dispositif pénalise sensiblement la vente de logements neufs destinés à la location”, confirme Olivier Descamps, qui précise que “certains promoteurs font aujourd’hui face à des difficultés majeures, allant jusqu’à des dépôts de bilan”. Cette crise de la promotion immobilière alimente un déficit durable de logements neufs, qui entretient la pénurie et les tensions sur l’ensemble du marché. “Le secteur de la construction est aujourd’hui quasiment à l’arrêt et de nombreux promoteurs ont été contraints de mettre la clé sous la porte. La situation actuelle est clairement préjudiciable à l’ensemble de la chaîne immobilière”, alerte Yann Jéhanno. À moyen terme, cette chute de la production de logements neufs pourrait peser lourdement sur l’offre disponible, avec des répercussions directes sur les prix et l’accès au logement, notamment dans les zones les plus tendues. D’autant que l’investissement locatif marque également le pas. “On observe une baisse d’environ 20 % du nombre d’investisseurs sur le marché de l’ancien”, remarque Olivier Descamps. Le marché locatif en tension Cette contraction s’accompagne d’une pression accrue sur l’offre. “La baisse de l’investissement locatif, qui s’ajoute à l’effondrement de la production de logements neufs, renforce la tension sur l’offre de logements à̀ louer”, confirme Charles Marinakis. Selon lui, “sans mesures favorables des pouvoirs publics au retour des investisseurs, la sortie de la crise locative s’éloigne, pénalisant durement les ménages et leur mobilité professionnelle”. Les dispositifs fiscaux, qui ont longtemps soutenu l’investissement locatif, n’apparaissent plus suffisants. “Avec la fin du dispositif Pinel, les volumes se sont fortement contractés. Le marché de l’investissement locatif apparaît aujourd’hui très affaibli et particulièrement pénalisé”, note José Bardaji. L’approche des élections municipales ne devrait pas perturber le marché. Mais les tensions internationales pourraient avoir un impact indirect, notamment via les taux d’intérêt. À cela s’ajoutent des contraintes réglementaires jugées complexes par les acteurs du marché. Denis Lapôtre, président de la Fédération de défense des propriétaires et copropriétaires immobiliers (FDPCI), dénonce un effet “pervers” du diagnostic de performance énergétique (DPE). “Près d’un tiers du parc immobilier français a été construit avant 1947, ce qui signifie qu’une part importante des logements est classée en F ou G. Dans ce contexte, le DPE ne devrait pas être perçu comme un outil punitif, mais comme un indicateur”, estime encore Denis Lapôtre. “Si l’on cumule les effets du permis de louer, de l’encadrement des loyers et des contraintes liées au DPE, on observe une raréfaction marquée de l’offre locative”, ajoute-t-il. Il pointe également la fiscalité, notamment la taxe foncière, et plaide pour “la création d’une taxe locale unique, payée par les locataires et les propriétaires, pour simplifier et rééquilibrer le système”. Face à ce constat, le gouvernement a introduit dans son budget 2026 le dispositif Jeanbrun, un nouveau statut fiscal du bailleur privé. Cet outil permet aux propriétaires de déduire des charges liées au logement ainsi qu’un pourcentage du prix d’achat, aussi bien dans l’ancien que dans le neuf. Le marché de l’ancien épargné L’année 2026 s’annonce complexe pour les marchés du neuf et de la location, mais plus clémente pour le marché de l’ancien. “Nous prévoyons la poursuite d’une croissance modérée du marché en volume. Les taux de crédit devraient se stabiliser autour de 3,5 %, un niveau qui reste favorable pour les acquéreurs”, estime Olivier Descamps. Un avis partagé par Yann Jéhanno : “pour 2026, nous anticipons la poursuite du redressement du marché en volume. Les fondamentaux restent solides : les prix demeurent mesurés, les taux d’intérêt se stabilisent et l’appétence des ménages pour l’immobilier reste forte”. L’approche des élections municipales ne devrait pas perturber le marché. “Elles sont par nature plus locales et moins politisées que les échéances nationales”, explique Yann Jéhanno. Les tensions internationales pourraient néanmoins avoir un impact indirect, notamment via les taux d’intérêt et les décisions de la Banque centrale européenne. Selon les projections du groupe BPCE, la stabilité actuelle des taux d’intérêt pourrait laisser place à une légère hausse courant 2026. “Selon nos estimations, ils pourraient passer d’environ 3,15 % en janvier 2026 à près de 3,35 %”, informe José Bardaji. Malgré cette progression anticipée des taux, l’impact sur les prix semble pour l’instant limité, laissant le marché dans une situation relativement stable. “Le marché demeure aujourd’hui ‘mi-figue, mi-raisin’. Les prix devraient globalement rester stables, avec une légère progression estimée autour de 0,7 %. Rapportée à une inflation comprise entre 1 % et 3 %, cette évolution traduit en réalité une quasi-stagnation des valeurs immobilières”, souligne José Bardaji. Si 2026 s’annonce stable en termes de prix et de taux, la prudence demeure face aux incertitudes économiques et internationales. Audrey Fréel Faut-il acheter une passoire thermique ? Longtemps perçus comme des biens à éviter, les logements énergi­vores peuvent aujourd’hui constituer de réelles opportunités d’achat, à condition d’en mesurer les contraintes et le potentiel de valorisation. “L’impact du diagnostic de performance énergétique (DPE) sur les prix est net : plus un logement est performant, plus sa valeur augmente. À l’inverse, les logements les plus énergivores subissent une décote qui s’accentue”, décrypte Charles Marinakis, président de Century 21 France. Cette baisse de prix observée sur les biens les moins performants en matière énergétique peut ainsi se transformer en levier stratégique pour certains acquéreurs. “Il faut rappeler que les logements les plus énergivores sont interdits à la location, mais pas à l’habitation. J’encourage notamment les jeunes acquéreurs à s’y intéresser, il est possible de réaliser de belles affaires”, informe Olivier Descamps, directeur gén